“质优量减”已成土地市场新特征
发布日期: 2023-07-09 09:21:51 来源: 谭浩俊


(资料图片)

中指研究院发布的最新数据显示,上半年,中国300个城市推出涉宅用地土地规划建筑面积同比下降34%,成交土地规划建筑面积同比下降32%,土地成交楼面均价同比涨17%,土地出让收入同比下降20%。

在推出土地面积、成交土地面积、土地出让收入都出现较大幅度下降的情况下,土地成交价格却出现了较大幅度上涨,可能有点不大好理解。一般看来,市场低迷,交易清冷,房价下跌,土地成交价格也应当下降,为什么会出现逆势上涨现象呢?很显然,与各地推出的土地质量有关,亦即为了应对土地市场低迷,想以质量保数量、以质量换交易量,避免土地出让金出现严重下降。

而从上半年土地市场交易情况来看,除土地成交价格逆势上涨之外,土地出让收入下降情况也要好于土地成交面积,说明土地成交价格确实对稳定土地出让收入起到了非常重要的作用,体现了“质优量减”的新特征。反观过去的土地交易市场,不管是优质土地还是一般土地,甚至是质量很差的土地,只要上市交易,就能溢价转让。现在则完全不同,就是优质土地,溢价的空间也很小,有的甚至还要折价转让。对地方政府而言,也不再指望能够卖出多好的价格,能够转让、能有受让者,就已经非常满意,就算完成了土地成交任务。

不难看出,近两年来推向市场、且能够交易成功的土地,大多是质量上乘、区位优势明显、交通便捷、配套完善的,是能够具有良好的价格稳定基础的。如果没有这些方面的优势,别说高价,能够成交都很困难。为什么一、二线城市的土地成交情况明显好于三、四线城市,原因就在于,一、二线城市土地的比较优势较强,优质土地数量已经很少,一旦有优质土地推向市场,在比较优势下,开发企业还是愿意高价受让的。

按照目前广大居民、尤其是年轻人的住房观念转变,过去那种冲动购房的现象将越来越少,房地产市场也不大可能再出现过去那样的火热场面,自然,指望土地市场再火爆,也是不可能的。因此,要想维持一定的土地交易量,且不让土地出让金出现明显下降现象,唯一的办法,就是尽可能地推出一些优质土地,能够吸引开发企业的土地。那些质量一般、配套不全、没有区位优势的土地,就不要再勉强推出。否则,也是浪费土地市场资源,甚至会造成新的损失。如果推出的土地成交率过低,还会给城市造成负面影响,让外界对城市的未来缺乏信心。

也就是说,从现在开始,城市推出的土地,已经不是多多益善,而需要对土地的质量进行充分评估,符合条件的再推向市场,明显质量不高的,就不要勉强推向市场了。同时,要认真地对本地市场的库存房、空置房、闲置房做一次全面、准确、理性的调查,摸清底数。再对城市现在和未来三年、五年、十年的住房购买力进行分析预测,在此基础上,再制定土地上市交易计划,而不是烂泥萝卜擦一段吃一段,在对市场情况很不了解的情况下,疯狂地将土地推向市场。最终的结果,只会是交易成功率越来越低,外界对城市的信任度也越来越低,从而使房地产市场变得死气沉沉。

随着经济的逐步好转,对房地产市场的影响也会越来越有利。但是,由于市场本身存在的各类问题,特别是存量房过多的问题,可能不会在短时间内消化。这也意味着,指望市场出现根本性改变,可能性为“零”,能够不再持续低迷,就是最好的结果。因此,无论是地方政府还是开发商,以及各类住房投资者,都不要对房地产市场抱再度火热的幻想了。顺其自然,才是未来房地产市场的基本格调。就土地交易来说,“质优量减”可能会是未来相当一段时间的基本特征。关键就看,质“优”,能优到何种程度,能否让价格对土地出让收入形成良好的支撑和保证;量“减”,会减到什么水平,会不会对土地出让收入产生巨大影响。这方面,地方政府必须做好调查研究和评估分析工作,以便于早做应对,避免给地方发展带来不利影响。

标签:

新闻资讯
精彩推送