“质优量减”已成土地市场新特征

发布日期： 2023-07-09 09:21:51 来源：谭浩俊

(资料图片)

中指研究院发布的最新数据显示，上半年，中国300个城市推出涉宅用地土地规划建筑面积同比下降34%，成交土地规划建筑面积同比下降32%，土地成交楼面均价同比涨17%，土地出让收入同比下降20%。

在推出土地面积、成交土地面积、土地出让收入都出现较大幅度下降的情况下，土地成交价格却出现了较大幅度上涨，可能有点不大好理解。一般看来，市场低迷，交易清冷，房价下跌，土地成交价格也应当下降，为什么会出现逆势上涨现象呢？很显然，与各地推出的土地质量有关，亦即为了应对土地市场低迷，想以质量保数量、以质量换交易量，避免土地出让金出现严重下降。

而从上半年土地市场交易情况来看，除土地成交价格逆势上涨之外，土地出让收入下降情况也要好于土地成交面积，说明土地成交价格确实对稳定土地出让收入起到了非常重要的作用，体现了“质优量减”的新特征。反观过去的土地交易市场，不管是优质土地还是一般土地，甚至是质量很差的土地，只要上市交易，就能溢价转让。现在则完全不同，就是优质土地，溢价的空间也很小，有的甚至还要折价转让。对地方政府而言，也不再指望能够卖出多好的价格，能够转让、能有受让者，就已经非常满意，就算完成了土地成交任务。

不难看出，近两年来推向市场、且能够交易成功的土地，大多是质量上乘、区位优势明显、交通便捷、配套完善的，是能够具有良好的价格稳定基础的。如果没有这些方面的优势，别说高价，能够成交都很困难。为什么一、二线城市的土地成交情况明显好于三、四线城市，原因就在于，一、二线城市土地的比较优势较强，优质土地数量已经很少，一旦有优质土地推向市场，在比较优势下，开发企业还是愿意高价受让的。

按照目前广大居民、尤其是年轻人的住房观念转变，过去那种冲动购房的现象将越来越少，房地产市场也不大可能再出现过去那样的火热场面，自然，指望土地市场再火爆，也是不可能的。因此，要想维持一定的土地交易量，且不让土地出让金出现明显下降现象，唯一的办法，就是尽可能地推出一些优质土地，能够吸引开发企业的土地。那些质量一般、配套不全、没有区位优势的土地，就不要再勉强推出。否则，也是浪费土地市场资源，甚至会造成新的损失。如果推出的土地成交率过低，还会给城市造成负面影响，让外界对城市的未来缺乏信心。

也就是说，从现在开始，城市推出的土地，已经不是多多益善，而需要对土地的质量进行充分评估，符合条件的再推向市场，明显质量不高的，就不要勉强推向市场了。同时，要认真地对本地市场的库存房、空置房、闲置房做一次全面、准确、理性的调查，摸清底数。再对城市现在和未来三年、五年、十年的住房购买力进行分析预测，在此基础上，再制定土地上市交易计划，而不是烂泥萝卜擦一段吃一段，在对市场情况很不了解的情况下，疯狂地将土地推向市场。最终的结果，只会是交易成功率越来越低，外界对城市的信任度也越来越低，从而使房地产市场变得死气沉沉。

随着经济的逐步好转，对房地产市场的影响也会越来越有利。但是，由于市场本身存在的各类问题，特别是存量房过多的问题，可能不会在短时间内消化。这也意味着，指望市场出现根本性改变，可能性为“零”，能够不再持续低迷，就是最好的结果。因此，无论是地方政府还是开发商，以及各类住房投资者，都不要对房地产市场抱再度火热的幻想了。顺其自然，才是未来房地产市场的基本格调。就土地交易来说，“质优量减”可能会是未来相当一段时间的基本特征。关键就看，质“优”，能优到何种程度，能否让价格对土地出让收入形成良好的支撑和保证；量“减”，会减到什么水平，会不会对土地出让收入产生巨大影响。这方面，地方政府必须做好调查研究和评估分析工作，以便于早做应对，避免给地方发展带来不利影响。